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住房租赁市场发展需以党和国家路线方针政策、决策部署为根本遵循，通过 “市场主导 + 政府引导” 双轮驱动实现平衡；积极发挥市场在住房租赁资源配置中的决定性作用，激发市场活力；强化政府引导调控职能，保障市场规范有序。

2

国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。国家鼓励出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系，推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

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安全维度：用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。

空间维度：厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。

居住密度维度：租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积，应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。

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签约环节：出租人与承租人必须使用实名签订住房租赁合同，确保身份真实可追溯；

备案环节：出租人需按规定，通过 “住房租赁管理服务平台” 等官方渠道，向租赁住房所在地房产管理部门完成合同备案，实现租赁行为可监管。出租人未办理住房租赁合同备案的，承租人可以办理备案。

备案服务：房产管理部门应当提高住房租赁合同备案服务水平，不得就住房租赁合同备案收取任何费用。

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住房使用权：出租人不得擅自进入租赁住房，但是经承租人同意或者依法可以进入的除外。

退房合规性：出租人依法解除住房租赁合同的，应当通知承租人，并为承租人腾退租赁住房留出合理时间。出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除住房租赁合同或者腾退租赁住房。

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（一）出租人义务：押金收取与返还合规

出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。

（二）承租人义务：安全使用 + 遵守规约

承租人需履行两方面责任，保障住房安全与社区秩序。

住房安全责任：承租人应安全、合理使用租赁住房，不得损坏、擅自拆除、停用消防设施或者改动租赁住房承重结构，不得私拉乱接水、电、燃气管线；未经出租人同意，承租人不得擅自改变租赁住房用途、拆改室内设施或者改动租赁住房其他结构；

社区规范责任：承租人应遵守物业管理规约，不得任意弃置垃圾、超标准排放污染物或者产生噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占公共通道、高空抛物或者实施其他损害他人合法权益的行为。

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针对住房租赁活动中的常见纠纷，建立 “协商优先、多元兜底” 的解决机制。在住房租赁活动中，因押金返还、住房维修、住房腾退等产生纠纷的，由出租人和承租人协商解决；协商不成的，可以依法申请调解、仲裁或者提起诉讼。

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出租人：应当按规定如实登记并报送承租人及实际居住人信息，发现违法犯罪活动应当及时向公安机关报告。具体办法由国务院公安部门制定。

承租人：不得利用租赁住房实施违法犯罪活动。

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（一）有下列情形之一的，依照有关法律、法规、规章的规定处罚：

（1）出租不符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章或者强制性标准的住房；

（2）损坏、擅自拆除、停用消防设施；

（3）改动租赁住房承重结构；

（4）私拉乱接水、电、燃气管线。

（二）对 “非居住空间单独出租”“租住人数 / 面积不达标” 的行为，由县级以上地方人民政府房产管理部门实施阶梯处罚：

首次违规：责令改正，给予警告；

拒不改正：对单位处 2 万元以上 10 万元以下罚款，对个人处 2000 元以上 1 万元以下罚款；

有违法所得：依法没收全部违法所得。