如何增加房地产宏观调控的有效性

 2007-4-9

    编者按：中国社会科学院金融发展研究室主任易宪容和上海经济学人杨红旭，针对国家房地产宏观调控政策在市场中没有完全发挥有效作用的实际，提出了个人观点，供参考。

如何增加房地产宏观调控的有效性

    从2004年开始，国内房地产市场的宏观调控尽管已取得一定成效，但与政府对房地产宏观调控目标相距很远。对于国内房地产市场的下一步宏观调控，有报道称，相关的职能部门正在研究一系列“结合地区特征的、可以合理实施的”房地产政策。下一步的政策出台将规避全国一刀切的情况，以期实现有效控制房价，并有区别地控制房价。也就是说，未来国内房地产市场的宏观调控更强调市场的具体性、区域性、微观性。对于这样做当然是好事，但有几个基本的概念必须理清。

    作为宏观调控，它的基本目的就是通过经济总量的控制来熨平整个增长波动，所使用的工具更多的是银行信贷政策及财政政策，比如利率、税收等。这几年来，尽管国内房地产宏观调控政策不断，但更多的是强调行政性方式、技术性的硬约束等微观上的作为，而不是经济上的宏观手段。这可能也是几年来房地产宏观调控效果不理想的原因所在。

    从房地产开发投资来看，2006年1月至10月完成的投资额，同比增长了28.8%，高于2005年19.8%的9个百分点。9月末，主要金融机构新增长期贷款中，20%以上贷款进入房地产业，而制造业的比重则只有10%。

    之所以大量的银行资金会进入房地产市场，房地产开发投资只增不减，就在于房地产宏观调控后，国内房价没有得到一定程度遏制，相反，国内房价全面飙升。如深圳，2006年前三季度在整体房价同比上涨19.66%的情况下，福田、南山以及宝安三个区域的住房价格分别涨了五至六成，其中，144平方米以上的非普通住宅，福田区涨幅高达156%。深圳是这样，北京及其他城市也都如此。房价飙升自然给房地产业带来巨大的利润。据国家统计局发言人说，国内房地产业平均利润率在30%以上，而装备制造业的利润率不足3%。在这种情况下，国内房地产投资增长肯定不容易下降。

    现在的问题是，通过什么样的方式可以让房地产过高投资增长减缓下来，让快速飙升的房价趋向理性?当然，从房地产为一个个分割的市场来看，房地产宏观调控政策的区域化、具体化、微观化，这样更能够从实际出发找到一些适合当地的政策。但是，在一个统一的市场中，政策的微观化、具体化不仅适合的范围十分有限，而且容易成为各个地方政府与中央政府讨价还价的工具。如果房地产宏观政策也成为各地方政府与中央讨价还价的工具，那么不仅使得中央政府的宏观调控政策的效用严重弱化，而且也会有既得利益集团利用这种政策的灵活性大量地套利，严重降低资源配置的效率。

    因此，如何增强国内房地产市场宏观调控政策的有效性，既要针对一个个分割开的房地产市场，也要考虑到统一市场内的宏观性。更为重要的是针对国内房地产市场的问题所在对症下药，而不是偏向一方而否定另一方。首先，面对国内房地产市场价格快速飙升，政府就得从银行信贷政策、税收政策、土地管理政策等方面入手；其次，在现阶段，住房作为民生必需品，政府就有责任把住房产品的性质完全界定在自住或个人消费上，用严格的技术性硬约束将住房的投资性质清除出市场，尤其是严格禁止外国投资者进入炒作国内房地产。第三是全面清理房地产市场与政府权力之间的关系，如清理房地产企业的股权结构、房地产市场的官商勾结。第四是改变目前国内金融市场的低利率政策。第五是以市场化的方式(如税收、利率、货币补贴等)建立起覆盖全民住房保障体系等。

谁来对房地产调控成效负责

    对近期房地产业密集的宏观调控政策，中央非常焦急，而各级地方政府以及职权单位则跟在后面，有压力没动力。政府上下级之间、各部门之间，政府与企业之间，各种利益博弈层出不穷，并呈升级之势。

    就拿本轮新政最严厉的措施“三限制”来说，只有深圳等少数几个城市出台了相关细则，声称要按项目执行，而大部分城市至今未出台细则。若不出细则且按城市总量执行，必然搞得一塌糊涂，因为市中心跟远郊等不同地段对“三限制”适应性悬殊，另外也将无法扼制权力的寻租。不仅如此，原来的“限比例、限套型、限价格”，现在被部分地方政府变成了只限比例和套型，对老百姓最有利的“限价格”一项，居然神秘蒸发。

    此外，其它政策如重征个人调节税的结果是，原本让投资商胆战心惊的“差额的20%”，最终变成了“总额的1%”；加息后，许多银行把个人房贷利率85%的折扣惠及面无限扩大，甚至连第三套房都可以享受这一优惠；其它更多的部门新政只是在出台时冒了一阵泡后随即稳稳地沉入水底。

    放眼世界各大国，地方政府和中央政府在财权、事权的划分上、在区域与全国的经济发展过程中，不可避免地存在或多或少的矛盾。我国自1994年分税制改革后，地方财权小了，但事权却大了。地方要发展，政绩要考核，GDP要好看，在地方利益驱动之下，中央的红头文件越来越不好用，这是近两年我国房地产调控过程中地方政府落实不力的客观原因。反观新加坡、香港这样的城邦型国家和地区，由于区域面积小，行政体制单一，其房地产发展尤其是住房保障制度建设，就相对容易控制。 

    再说银行，在房地产宏观调控中，其定位有些尴尬。以前国有银行是中央的“乖孩子”。然而在银行体制改革的推动下，五大国有银行在市场化的道路上越走越远。中央政府还沿用以前的思维指派银行做事，可银行已经长大成人，有的还引进外资股东。虽然表面上还得贯彻中央的指令，可心里面已更多地在考虑怎么兼顾外资股东的利益了。如果不理解银行这种角色的变化，就无法通过银行进行紧缩房地产“银根”。在去年国家出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》中，所谓的“外汇指定银行”将承担审核购房外资合规性的重任。商业银行除非是作为央行的分支机构出任这一角色，否则将很难不把自身的利益夹杂进去。

来源：省发改委网站